第一章 概論
第一節(jié) 項(xiàng)目概況
1. 項(xiàng)目名稱
××大酒店
2. 項(xiàng)目申辦單位：
××有限公司
3. 項(xiàng)目擬選地址
北京市××區(qū)西單商業(yè)區(qū)××大街
4. 項(xiàng)目背景
4.1 ××工程，是北京市商業(yè)區(qū)改造的重點(diǎn)工程之一（占地20公頃、總建筑面積80多萬平方米），是集金融、旅游、購(gòu)物、文化、文化、娛樂、辦公等為一體的大型綜合性商業(yè)開發(fā)工程。擬建“××大酒店”是該工程的重要組成部分，場(chǎng)址原為1992年經(jīng)地方政府批復(fù)建設(shè)的綜合樓項(xiàng)目。原綜合樓項(xiàng)目因拆遷問題、投資政策和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)變化等多種原因，未能如期實(shí)施。
4.2 根據(jù)當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策，以及北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資環(huán)境和市場(chǎng)需求的變化，結(jié)合北京市市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：地西單商業(yè)區(qū)范圍及北京金融中心附近，進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有一定的空間區(qū)位。因此，業(yè)主審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（五星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，重新確定了企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)，決定將原綜合樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為五星級(jí)酒店項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
4.3 該項(xiàng)目于2000年6月8日由A公司與B公司（外商）簽署協(xié)議由雙方出資地京設(shè)立一家中外合資公司——”××大酒店有限公司”（注冊(cè)資本××萬元美元，中文占70％、加方占30％）。
擬在原綜合樓項(xiàng)目場(chǎng)址上投資建設(shè)”××大酒店”。
4.4 目前建設(shè)場(chǎng)地拆遷與平整工作業(yè)已完成，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。
5. 項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和進(jìn)度預(yù)計(jì)
擬建項(xiàng)目基本定位為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華酒店（含部分酒店式公寓），經(jīng)營(yíng)范圍以住宿、餐飲、娛樂為主，以中小型會(huì)議、展覽與展示、購(gòu)物為輔。占地面積13000平方米，建筑面積109030平方米（方案A）。建設(shè)內(nèi)容為：客房、酒店式公寓、會(huì)議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂、購(gòu)物、停車場(chǎng)所等。項(xiàng)目總投資154850萬元（方案A，含鋪底流動(dòng)資金），全部由合資公司解決。北京××大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會(huì)議中心、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、地下停車場(chǎng)等為一體的現(xiàn)代化、智能化綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年開工，建設(shè)周期3年，2004年建設(shè)并投放使用。
6.項(xiàng)目前期動(dòng)作情況
2000年8月，完成以下幾項(xiàng)申請(qǐng)的前期準(zhǔn)備工作：一是委托××工程咨詢公司編制可毛生研究報(bào)告；二是分別向北京市計(jì)委、國(guó)家計(jì)委匯報(bào)項(xiàng)目建設(shè)的基本想法及依據(jù)；三是擬于9月下旬正式行文向北京市計(jì)委、國(guó)家計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)。
第二節(jié) 合資雙方簡(jiǎn)介
1. A公司
A公司系房地產(chǎn)綜合性開發(fā)公司。它成立于××年，1993年實(shí)行股份制，1994年吸收一外資公司入股后成為合資股份有限公司。目前，注冊(cè)資金×億元；總資產(chǎn)63億元，凈資產(chǎn)32億元。近年來，全公司累計(jì)從境外引進(jìn)資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學(xué)歷130人，占55％。
公司現(xiàn)年房地產(chǎn)開竣工面積超過1500萬平方米，以其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)及良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和信譽(yù)名列北京市三大房地產(chǎn)企業(yè)之中。
當(dāng)前國(guó)家一系列主改政策出臺(tái)，引發(fā)了北京市大規(guī)模的市政建設(shè)和舊城改造新熱潮，為房地產(chǎn)開辟了廣闊和新和發(fā)展空間?！痢凉緦⑼ㄟ^貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)系列，進(jìn)一步提高公司管理水平，努力降低成本，為客戶提供滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。
2. B公司
是一家注冊(cè)于加拿大的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資控股公司，主要業(yè)務(wù)為投融資、房地產(chǎn)，以及通過合資與附屬公司形式從事的藥品研、產(chǎn)、銷。八十年代初，該公司在中國(guó)大陸、香港與臺(tái)灣地區(qū)投資、經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)物業(yè)和從事制衣及相關(guān)商品產(chǎn)品貿(mào)易。1999年?duì)I業(yè)收入3.8億美元、凈資產(chǎn)6.8億美元。
該公司憑借銷售渠道、投融資等方面優(yōu)勢(shì)在過去的8年當(dāng)中參與了多個(gè)項(xiàng)目的投融資工作。
3. 委托管理
××大酒店有限公司將委托在國(guó)際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)——×××管理集團(tuán)對(duì)建成后××大酒店日常業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理。
日前，××酒店管理集團(tuán)已中中國(guó)經(jīng)營(yíng)3家酒店，”××大酒店”將是該酒店管理集團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)開辦的第四家高檔酒店。
第三節(jié) 本《項(xiàng)目建議書》的編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容
1. 編制依據(jù)
1.1 《××有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
1.2 《××股份有限公司資質(zhì)證書》。
1.3 《××大酒店合資經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》。
1.4 建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件
1.5 北京市國(guó)土資源和房屋管理局（原北京市房管局）對(duì)于申請(qǐng)延長(zhǎng)項(xiàng)目用地期限的批復(fù)。
2. 指導(dǎo)思想
2.1.1 充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。
2.1.2 項(xiàng)目建設(shè)既是立足國(guó)內(nèi)，又是放眼國(guó)外。立足國(guó)內(nèi)就是要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、首都旅游資源、人文優(yōu)勢(shì)等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章，并為北京金融中心發(fā)展搞好全方位服務(wù)。放眼國(guó)外就是是抓住我國(guó)即將加入世貿(mào)組織這個(gè)機(jī)遇做好進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放和迎接國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備工作，為國(guó)內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。
2.1.3 項(xiàng)目建設(shè)是按照北京市城市總體規(guī)劃的要求，與北京市尤其是西城區(qū)的城市建設(shè)相結(jié)合，與西單商業(yè)一條街的整體開發(fā)相結(jié)合，與北京金融中心建設(shè)相結(jié)合，通過項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
2.2 原則
2.2.1 酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購(gòu)物、會(huì)議、交際等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。
2.2.2 做好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)分析，為項(xiàng)目建設(shè)單位（投資方）和項(xiàng)目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。
3. 內(nèi)容
根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)方案、申辦單位的行業(yè)特點(diǎn)和未來經(jīng)營(yíng)策略的要求，本《項(xiàng)目建議書》主要研究的范圍和內(nèi)容如下：
3.1 概論
3.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性
3.3 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)
3.4 建設(shè)用地及相關(guān)配套條件
3.5 建設(shè)方案
3.6 環(huán)保、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生
3.7 投資估算與資金來源
3.8 建設(shè)進(jìn)度與資金使用
3.9 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與動(dòng)作方式
3.10 經(jīng)營(yíng)方式與策略
3.11 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
3.12 風(fēng)險(xiǎn)性分析
第四節(jié) 本《項(xiàng)目建議書》編制的目的與作用
通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、投資估算、效益評(píng)價(jià)、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進(jìn)行比較科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性和定量分析，編制比較規(guī)范的《項(xiàng)目建議書》，從而為業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前期工作和為立項(xiàng)審批單位提供相關(guān)決策依據(jù)。
第五節(jié) 結(jié)論與建設(shè)
1. 在全面分析市場(chǎng)、準(zhǔn)確經(jīng)營(yíng)定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：首先，為北京市”繁榮西單、發(fā)展西城”的戰(zhàn)略實(shí)施做出貢獻(xiàn)，帶動(dòng)北京市舊城改建工作的發(fā)展；其次，增加了國(guó)家和北京市的稅收；第三，可為社會(huì)提供近千個(gè)工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求做貢獻(xiàn)。
在產(chǎn)生社會(huì)效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過經(jīng)濟(jì)獲得利潤(rùn)，逐步收回投資；二是××大酒店地處北京商業(yè)中心和金融中心，投資方在這一地區(qū)擁有高檔物業(yè)，必將提高其市場(chǎng)竟?fàn)幜推髽I(yè)的知名度，從而鞏固和擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍；三是××酒店管理集團(tuán)作為在國(guó)際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)，其對(duì)××大酒店建成后的經(jīng)營(yíng)管理，必將推進(jìn)北京市酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。
2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小投資決定于論證是否科學(xué)、建設(shè)期間以及運(yùn)營(yíng)過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。
3.綜合分析，目前在西單商業(yè)一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設(shè)硬件設(shè)施一流、軟件管理一流的五星級(jí)大酒店時(shí)機(jī)比較恰當(dāng)，既有必要（填補(bǔ)空缺、滿足需求、改善布局與結(jié)構(gòu)矛盾）又有可能（相關(guān)條件具備）。建議國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)。
第二章 項(xiàng)目建議的必要性
1.是推動(dòng)北京市政府城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要
改革開放以來，北京城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)到了一個(gè)能否再上新臺(tái)階的關(guān)鍵時(shí)期?！痢链缶频杲ㄔO(shè)將成為西單周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，乃至全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到推動(dòng)作用。
2.是繼續(xù)深化商業(yè)流通體制改革，不斷提高企業(yè)管理水平的需要
近10余年來，流通領(lǐng)域通過在不同行業(yè)中嘗試中外合資，一方面引進(jìn)了資金，另一方面引進(jìn)了技術(shù)和管理，從而推動(dòng)了我國(guó)流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我們?cè)谲浖芾矸矫媾c國(guó)外先進(jìn)水平相比還有較大差距。因此，繼續(xù)在酒店業(yè)進(jìn)行有選擇的中外合資項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)軟件管理，對(duì)繼續(xù)深化我國(guó)流通體制改革、不斷提高商業(yè)企業(yè)管理水平仍具有重要意義。
3.是實(shí)施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要
目前京城各類酒店數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施堪稱一流、服務(wù)水平今消費(fèi)者滿意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局過于集中、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不盡合理的問題。北京××大酒店的建立將對(duì)緩解此類矛盾起到應(yīng)有作用（填補(bǔ)了西城區(qū)五星級(jí)酒店為空白的狀況）。
4.是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開放，完善首都城市功能的需要
××大酒店適時(shí)建設(shè)，對(duì)增加西單商業(yè)區(qū)和北京金融中心服務(wù)設(shè)施、完善首都城市功能；對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)中外各方面的交流，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大對(duì)外開放成果，具有一定意義。
5.是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要
西城區(qū)是北京市的政治、文化、商業(yè)中心地帶，也是建設(shè)中的金融中心所在地。項(xiàng)目建設(shè)所處的西單商業(yè)中心地帶，商場(chǎng)云集，各大金融機(jī)構(gòu)集中于附近，西單商場(chǎng)、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)、首都時(shí)代廣場(chǎng)、圖書大廈、中銀大廈、國(guó)內(nèi)貿(mào)易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應(yīng)。這一地區(qū)的土地十分珍貴，長(zhǎng)年空置非常可惜。
××大酒店的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)開發(fā)和確保土地增值。
6.是改造舊城區(qū)的需要
項(xiàng)目所在地周邊的達(dá)智危房改造區(qū)綜合項(xiàng)目是與西城區(qū)的重點(diǎn)工程一次性規(guī)劃、同步進(jìn)行的。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)西單地區(qū)危房改造工程的全面開展。
7.是商務(wù)活動(dòng)發(fā)展的需要
本項(xiàng)目緊鄰北京市金融與商業(yè)中心，建成后可為周圍各大金融及其他機(jī)構(gòu)公務(wù)人員提供商務(wù)活動(dòng)、商住用房和休閑、娛樂場(chǎng)所。
8.是進(jìn)一步推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的需要
北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數(shù)超過200萬人次。興旺的旅游業(yè)和各種政治、經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)，為北京酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機(jī)遇。反之，建設(shè)管理、服務(wù)、設(shè)施一流的高檔酒店對(duì)旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也會(huì)起到應(yīng)有的推動(dòng)作用。
9.是發(fā)展項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的需要
項(xiàng)目所在的地區(qū)，是北京市屬于文化素質(zhì)較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人民生活富足的地區(qū)。特別是××地區(qū)，為京城三大繁華商業(yè)區(qū)之一。經(jīng)過近年來的改造，商區(qū)的面貌煥然一新，一批現(xiàn)代商廈的開業(yè)以及世界級(jí)零售商家的加盟，使此地購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)水平更上一層樓。
歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書大廈遙相輝映，西單文化廣場(chǎng)將成為長(zhǎng)安街上的新景觀和休閑娛樂的較佳場(chǎng)所。周邊特有的文化氛圍使“××大酒店”更具魅力。
該項(xiàng)目距西二環(huán)1.1公里，北二環(huán)5公里，東二環(huán)6公里，復(fù)興門內(nèi)大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展在西單地區(qū)原本就具備良好的市政條件，經(jīng)過近年的改造，該地區(qū)的各種市政設(shè)施更趨完善，市政規(guī)劃充分考慮到發(fā)展的需要，投資環(huán)境比較理想。
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